DIC Asset Aktiengesellschaft - Das Immobilienunternehmen mit Anlagefokus Gewerbeimmobilien in Deutschland

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Presseschau

DIC Asset setzt auf das Fondsgeschäft

(Börsen-Zeitung, 19.05.2016)

CEO peilt Kombination mit Wettbewerber WCM an - ABBA-Strategie am Immobilienmarkt - Schulden reduziert

Neuer Chef, neue Strategie: Die auf Gewerbeimmobilien ausgerichtete Frankfurter DIC Asset will das risikoreichere Projektgeschäft meiden und setzt auf Bestandsmanagement und Fonds. Zum Wachstum beitragen soll eine Verbindung mit dem Rivalen WCM.



Von Walther Becker, Frankfurt

Rund 100 Tage ist Aydin Karaduman als CEO der Frankfurter DIC Asset im Amt. Und der von Bilfinger gekommene Manager, der Ulrich Höller nachfolgte, hat schon einiges bewirkt. Sein Auftrag: Die Gewerbeimmobiliengesellschaft soll sich als Asset- und Propertymanager profilieren und das Fondsgeschäft und weitergehende Kooperationen als Wachstumstreiber forcieren. Derzeit ist er auf "Roadshow" nicht nur bei Aktieninvestoren, sondern auch Institutionellen, die er für neue Fonds gewinnen bzw. halten will.

Vor allem der Einstieg bei der WCM, die 2015 ihr Comeback geschafft hat, sorgt für Aufsehen - zumal DIC mit den an der Börse gekauften Aktien WCM-Vorstandschef Stavros Efremidis zumindest überrascht hat. "Die neue WCM hat eine gute Leistung gezeigt und für das nächste Jahr Dividende angekündigt, ein attraktives Portfolio gekauft und starke Wachstumspläne", bescheinigt der in Bremerhaven geborene Karaduman seinem Rivalen. "Wir wollen an dem Wachstum partizipieren", sagt er, "und halten uns dabei alle Optionen offen - bis hin zu einer wie auch immer gearteten Business Combination". Eine Fusion plant er offenbar nicht, will sich dazu aber nicht äußern. Nahe an der Sperrminorität ist DIC mit 24,9 % (vgl. BZ vom 13. Mai). Und die 25 % sind keine Hürde auf der Einkaufstour, für die bisher im Schnitt 2,72 Euro je Aktie gezahlt wurden. Karaduman lässt durchblicken, dass er sich "grundsätzlich bis zu 30 % vorstellen" kann. Dass dabei die hohen steuerlichen Verlustvorträge - ein wesentliches Asset von WCM angekratzt würden, nähme er billigend in Kauf. Von 25 bis 50 % gingen Teile der steuerlich nutzbaren Positionen pro rata verloren, ab 50 % wären sie ganz perdu. Wenn der Gewinn aus dem gemeinsamen Wachstum größer wäre, seien Abstriche an den Verlustvorträgen, deren komplette Nutzung sowieso in den Sternen stehe, billigend in Kauf zu nehmen. WCM, die vor allem in Handelsareale geht, ist günstiger finanziert mit einem Durchschnittszinssatz von 2,1 (DIC: 3,4) % und notierte anders als DIC, die auf Büros steht, nicht unter dem Nettovermögenswert je Aktie.

Beim angekündigten Prozess für den Exit der Finanzinvestoren der IVG suche die DIC keine Chancen, zum Zuge zu kommen, so dass sich Karaduman die sich abzeichnende Börsen- oder M & A-Transaktion aus der Ferne anschaut - zumal das IVG-Fondsgeschäft dort nicht zur Disposition steht. Ungeachtet dessen sieht er eine Konzentrationswelle, wie sie bei Wohnimmobilien gelaufen ist, auch auf die Gewerbeseite zurollen. Sie kommt erst zaghaft in Gang. Karaduman hat nicht vor, den Weg der Patrizia zu gehen, die das eigene Bestandsgeschäft nahezu aufgelöst hat und für Dritte in großem Stil Portfolios kauft und managt.

Raus aus dem Risiko
Wir haben jetzt 3,2 Mrd. Euro Assets under Management, davon 1,8 Mrd. Euro als eigenes Portfolio auf der Bilanz, 1,1 Mrd. Euro für unsere Fonds und 300 Mill. Euro in Joint Ventures", sagt Karaduman. Dazu zählen etwa das Maintor in Frankfurt oder das Joint Venture mit Morgan Stanley. Unter seiner Führung gibt DIC das risikoreichere, aber auch renditeträchtigere Projektentwicklungsgeschäft ab, das Großaktionär Deutsche Immobilien Chancen (31,8 %) jetzt in der mit KKR gehaltenen und von seinem Vorgänger Höller geführten GEG betreibt. "Im Frühjahr 2017 soll das Fondsgeschäft auf 1,5 Mrd. bis 1,6 Mrd. Euro kommen", sagt er. Aus dem eigenen Bestand würden 2016 und 2017 jeweils nicht mehr zum Portfolio passende oder weit abgelegene Liegenschaften für 80 Mill. bis 100 Mill. Euro abgestoßen. "Auf Sicht von fünf Jahren wollen wir auf etwa 5 Mrd. Euro Assets under Management kommen, mit einem starken Fokus auf den Fondsbestand." Zur Wachstumsstrategie zählten auch Beteiligungen - siehe WCM. Über 200 Immobilien verwaltet die DIC, davon 150 im durchschnittlichen Wert von 15 Mill. Euro auf der Bilanz. Bei Neuakquisitionen "trauen wir uns im Einzelfall Volumina bis zu 75 Mill. Euro zu".

Mit der Tochter Onsite verfüge die DIC über eine deutschlandweit tätige operative Einheit, die auch für Dritte Bestände managt und dafür Gebühren einstreicht. "Durch unsere operative Managementplattform haben wir im Fondsgeschäft einen anderen Zugang zur Immobilie als Wettbewerber von der Finanzseite", betont er. Dazu zählen etwa Deka, Union Investment oder Realis/BayernLB. Dies wüssten Investoren zu schätzen. "Die Organisation muss sich noch stärker auf die Bedürfnisse für dritte Eigentümer einstellen", sagt Karaduman - da bringe er von Bilfinger Expertise mit. Bisher wurden vier Fonds aufgelegt, der erste 2010, dieses Jahr sollen zwei weitere folgen und auch 2017 soll es so weitergehen. Die Laufzeiten lägen bei acht bis zehn Jahren. Es handelt sich dabei um ein Volumen offener Spezialimmobilienfonds, für einen Club von Versicherungen, Familiy Offices, Sparkassen, Stiftungen oder Pensionskassen. Mit jeweils unterschiedlichen Ansprüchen: So wolle die Assekuranz stetige Ausschüttungen, Familien verlangten Werterhalt, für Sparkassen werde das Thema Depot-A-Management wichtiger. Die Fonds kämen auf jeweils 250 Mill. bis 400 Mill. Euro und investierten in acht bis zehn Objekte. Bisher sei DIC mit rund 30 Fondsinvestoren im Geschäft. "Unsere Anlagestrategie lautet ABBA: In A-Städten die B-Standorte und in B-Städten die A-Standorte", sagt Karaduman.

Mit dem Umwandeln von eigenen Beständen in Fondsanlagen hat es DIC 2015 geschafft, die Verschuldung (Loan-to-value) unter 60 % zu drücken, Doch solle diese Strategie nicht Schule machen, "denn damit wachsen wir nicht." DIC soll, so lautete Karadumans Regierungsprogramm, "mit aktivem Assetmanagement" im Bestand Cash-flow erzeugen und mit Drittgeschäft und Fokus wachsen, wobei sich die AG mit jeweils mit rund 5 % an den Fonds beteilige. Als Gebühr zahlen Fondsinvestoren im Schnitt 1 % des Verkehrswerts an DIC. Hinzu kommen Einnahmen aus Verkauf und Ankauf sowie Erfolgsgebühren. Er will mit dem neuen Geschäftsmodell andere Kennziffern als bisher mit Funds from Operations oder Net Asset Value zur Steuerung einzusetzen.


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